原状回復工事の坪単価相場は？オフィス・店舗の原状回復費用を抑えるコツを解説

オフィスや店舗を移転する際には、退去時に原状回復工事を行う必要があり、借主が全額費用を負担するのが一般的です。オフィスや店舗の原状回復工事には、どの程度の費用がかかるものなのでしょうか。

オフィスや店舗の原状回復工事の坪単価や費用が高くなってしまう理由、費用を抑えるためのコツなどについて解説していきます。

原状回復工事の坪単価相場は？

一般的にオフィスや店舗の原状回復工事の坪単価相場は3〜50万円です。ただし、昨今では人手不足が常態化しているほか、建材やエネルギー価格が高騰していることから、原状回復工事費用は高騰化しているとされています。

オフィスの原状回復工事の坪単価相場

オフィスにおける原状回復工事の坪単価相場は一概にはいえませんが、概ね以下の通りです。

一般的に原状回復費用の坪単価は、小規模オフィスは3万円～7万円程度、中規模オフィスは6万円～11万円程度です。一般的な大規模オフィスは8万円～15万円程度が相場ですが、築浅のハイグレードビルと呼ばれる300坪以上の複合オフィスは15万円～50万円程度が相場となります。
ただし、入居時にどの程度、造作工事を行っているかなど工事内容によって異なり、工事業者による違いもあります。また、グレードの高いビルほど原状回復費用が高くなる傾向があります。

店舗の原状回復工事の坪単価相場

店舗における原状回復工事の坪単価相場も一概にはいえませんが、概ね以下の通りです。

店舗の原状回復費用の坪単価相場は物販店などよりも飲食店の方が高く、20万円～50万円程度です。飲食店以外では、30坪以下の店舗は3万円～7万円程度、31坪～50坪の店舗は3万円～10万円程度、50坪以上の店舗は5万円～10万円程度です。

飲食店が他の業態よりも高いのは、厨房機器や水回り設備が設置されているほか、空調機器や収納、家具などが多い傾向があるためです。

オフィス・店舗における原状回復とは？

そもそもオフィスや店舗における原状回復とは、経年劣化や通常消耗も含めて借りたときの状態に戻すことをいいます。オフィスや店舗では、業態に合わせて内装工事や設備工事を行い、家具などを搬入して営業を開始しますが、すべて元の状態に戻す必要があります。オフィスや店舗では原状回復費用は100％借主負担とするのが一般的です。

民法においては、賃貸物件の経年劣化や通常の使い方を指す通常損耗に関わる原状回復費用は貸主が負担します。借主に原状回復義務があるのは、責められる理由や過失、落ち度などがある損耗のみです。ただし、事業者が借主となるオフィスや店舗といった事業用物件では、原状回復特約の有効性が認められる要件が緩やかであり、特約で経年劣化や通常損耗に関わる原状回復費用も借主の負担とするのが一般的となっています。居住用物件では経年劣化や通常損耗の程度をある程度予想して賃料に含めることができます。一方、オフィスや店舗などの事業用物件では、業態によっては内装や設備を大きく変更することがあるほか、使い方も異なることが理由として挙げられます。

基本的に借りたときの状態が、躯体現しのスケルトンであればスケルトンに戻し、内装の仕上げがしてある状態であれば、仕上げ工事を行って戻すことになりますが、契約内容によります。例外として、貸主の承諾を得て居抜きで退去する場合には、後継の借主に造作物を譲渡して、原状回復義務を引き継ぐことができます。

オフィス・店舗の原状回復工事の費用が高くなってしまう原因

オフィスや店舗の原状回復工事の費用は差が大きく、相場よりも高くなることもあります。原状回復工事の費用が高くなってしまう主な原因についてみていきます。

特殊な内装工事をしていた

特殊な内装工事を行っていたケースのほか、空調設備や防火設備などの移動を行っていたケースでは、原状回復工事にかかる費用が高くなってしまいやすいです。間仕切り壁が多いほど工事が高額になり、暖炉や、シャンデリアと自動昇降機などを設置していると、撤去費用を要します。また、空調設備などを移動していると、配管や移設の費用がかかります。

入居ビルの状況

新築のビルや築浅のビル、あるいは高級ビルなどでは、空調システムや入退館システムなどが導入され、中央管理室で制御されていることがあります。退去時にシステム変更が必要なことから、原状回復工事の費用が高くなってしまう原因の一つとなります。

工事に必要や資材や処分費の高騰

原状回復工事に必要な資材や処分費は高騰化していますが、地域によって人件費や輸送費が異なるほか、時期による違いもあります。そのため、同じような原状回復工事を実施しても、オフィスや店舗が立地する地域や時期によって費用に差が生じます。

工事に必要や資材や処分費の高騰

原状回復工事に必要な資材や処分費は高騰化していますが、地域によって人件費や輸送費が異なるほか、時期による違いもあります。そのため、同じような原状回復工事を実施しても、オフィスや店舗が立地する地域や時期によって費用に差が生じます。

業者が指定されている

原状回復工事は賃貸借契約の特約により、貸主が指定する業者に依頼することが規定されているケースが多く、いわゆる指定業者制度を呼ばれています。特に大手デベロッパーが所有する物件や大型複合施設に入居するケースでは、業者が指定されているケースが目立ちます。

原状回復工事を依頼する業者が指定されていると、価格競争が起こらないことから、相場よりも工事費用が高めになりやすい傾向があります。

オフィス・店舗の原状回復費用を抑えるコツ

オフィスや店舗の原状回復費用を抑えるには、貸主の承諾を得て居抜きで退去する方法があります。居抜きの場合は、内装や造作物、什器、家具などをそのまま残し、原状回義務は次の借主に引き継げるため、費用を大幅に抑えられます。ただし、貸主から承諾を得られても、期限までに新たな借主を見つけられない場合には、原状回復工事を実施する必要がある点に注意が必要です。

あるいは、入居期間が短期間の場合で室内の汚れが少ない場合には、原状回復工事を行う範囲について、貸主と交渉するといった方法も挙げられます。

退去を決めてから退去までの期間にゆとりがある場合には、早め工業業者に連絡して原状回復工事を依頼するのもコツです。工期にゆとりがあってスケジュールを組みやすい場合には、工事費用を抑えられることがあるためです。

また、見積書は工事の範囲や使用する建材などを把握することが大切です。入居時よりもグレードの高い建材が使われている場合には、グレードを上げる分の費用は貸主の負担となるため交渉しましょう。

このほかには、特に指定業者制度がない場合には、複数の業者から見積もりをとるのも得策です。相場観をつかむと業者とスムーズに交渉を行いやすくなり、適正価格での発注につながります。

まとめ

オフィスや店舗の原状回復工事はすべて借主の負担とされることが一般的です。しかし、指定業者制度によって決められた業者に依頼することが義務付けられていることが多く、費用が高くなりやすい要因でもあります。見積の内容をよく確認し、適正な価格で発注できるように努めましょう。