原状回復の借主負担はどこまで？負担範囲や相場をわかりやすく解説

賃貸物件を退去する際には、借主には原状回復の義務があります。ただし、原状回復費用のすべてを借主が負担するわけではなく、原則として一部の費用は貸主の負担となります。

原状回復費用の借主の費用負担について、具体的な例を挙げて解説します。また、借主の原状回復費用の負担を抑える方法についても取り上げていきます。

原状回復とは

そもそも原状回復とは、アパートやマンションなど賃貸物件の賃貸借契約の終了に伴い、退去時に入居時の状態に戻すことをいいます。借主には原状回復の義務がありますが、原状回復にかかる費用は借主がすべて負担するとは限らず、貸主の負担が生じるケースもあります。

原状回復の借主負担はどこまで？

原状回復のための費用で、原則として借主が負担するのは、故意や過失、不注意、あるいは通常の住み方を超える使用方法によって生じた、汚れやキズ、破損、故障などの損耗です。経年劣化や通常の使い方によって生じた損耗に関わる原状回復費用は、借主が負担する必要はありません。

原状回復特約の場合は注意が必要

ただし、賃貸借契約で原状回復特約が設けられている場合には、原状回復の費用負担が原則とは異なる場合がある点に注意が必要です。

賃貸借契約において原状回復特約とは、原状回復に関する貸主と借主の負担割合を定める特約です。原状回復特約で多いのは、ハウスクリーニング費用を借主負担とする特約のほか、畳の表替え費用を借主負担とする特約や、襖の貼り替え費用を借主負担とする特約などです。

退去時の原状回復で借主が負担する範囲の例

退去時の原状回復で借主負担となる範囲について、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに、具体例を挙げて紹介していきます。

引越しの際についた傷や破損

引越しの際には、家具や冷蔵庫などの大型家電の搬入や搬出の際などに床や壁に傷がついたり、壁を破損してしまったりすることがあります。引越しでついた傷は通常の生活による傷ではないことから、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」においても、借主の善管注意義務違反や過失として、原状回復費用は借主負担とされています。

ただし、基本的に引越し業者のつけた傷は引越し業者が賠償を行います。多くの引越し業者では、賠償に備えて保険に加入しています。引越し前の室内の状況を写真にとり、作業の完了後に引越し業者と一緒に傷がないか確認し、傷がある場合には写真を撮っておきましょう。

借主のメンテナンス不足による設備故障

アパートやマンションなどの賃貸物件には照明器具や給湯器のほか、ガスレンジやエアコンといった設備が設置されていることがあります。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、寿命による故障は貸主負担としていますが、日常の手入れが不適切であったケースや、使い方に問題があったケースなどでは、借主の善管注意義務違反として、借主が原状回復費用を負担するとされています。

原状回復費用を抑えるには設備は、適切に手入れを行うことが大切です。また、設備が故障した際には、速やかに貸主や管理会社に連絡を入れましょう。

借主の不適切な使用による汚損

借主の不適切な使用による汚損として、カーペットに飲み物などをこぼして、手入れを怠ったことでシミやカビができたケースが挙げられます。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、カーペットに飲み物をこぼす行為そのものは通常の生活の範囲内としていますが、すぐに拭くなどの手入れを怠ってシミやカビが生じた場合は、原状回復費用は借主負担としています。

また、台所を使用した後の手入れが悪く、油やススなどが付着しているケースも、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使い方の範囲を超えているとされることが多く、原状回復費用は借主負担としています。

このほかには、結露によってカビやシミができることがあり、結露は建物の断熱が不十分な場合に起こりやすいです。しかし、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では建物の問題によって起こることが多いとしながらも、結露の発生を貸主に伝えることをせず、拭き取るなどの対応もとらず、カビやシミが拡大して、壁の下地などが腐食したケースでは、通常の使い方の範囲を超えているとされることが多く、原状回復費用は借主負担としています。

原状回復費用を抑えるには、万が一、床や壁などに汚れやシミなどがついてしまったら、放置せずにすぐに対処します。また、特に水回りなど、水垢がついたり、カビが生えたりしやすい場所は日頃からこまめに掃除をしておくことが大切です。結露を拭いていても、カビの発生に悩まされている場合には、速やかに貸主や管理会社に伝えるようにしましょう。

借主の故意・過失による汚損

借主の故意による汚損の例として、子どもなどによる壁や床などへの落書きが挙げられます。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、落書きは明らかに通常の使い方の範囲とはいえず、原状回復費用は借主負担と位置付けています。

また、借主の過失にあたる汚損に該当するケースでは、雨が室内に吹きこんでしまい、畳や床が濡れて色落ちしたケースが挙げられます。窓などをしめていればそうした事態は避けられたことから、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では借主の善管注意義務違反として、借主に原状回復義務が発生する場合が多いとしています。

子どもの落書きによる原状回復費用の負担を避けるには、きれいに消す必要がありますが、壁を傷つけてしまう恐れがあります。また、剥がせるタイプの壁紙を上に貼っておく方法も有効ですが、跡が残ってしまう可能性があることを踏まえておきましょう。

釘やネジでできた穴

額装された絵画など重量物を飾るために、壁に釘やネジを使用すると穴があきます。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、壁の下地材の石膏ボードなどの交換が必要となるケースでは、通常の使い方の範囲を超えているとされ、原状回復費用は借主負担となります。

壁の掲示物によってできた穴でも、ポスターなどを掲示するための画鋲の穴であれば、通常の使い方の範囲内とされます。また、額装された絵画などの重量物を壁にかけることで原状回復費用がかかるのを防ぐには、サイドボードやコンソールテーブルなどの家具の上に立て掛けるといった方法があります。

タバコのヤニ汚れや臭い

室内でタバコを吸うと、壁にヤニがついて変色したり、臭いがついたりしまいやすいです。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、タバコのヤニによる壁紙の変色や臭いの付着は、通常の使い方の範囲を超えていると判断されることが多いとされ、原状回復費用は借主負担となります。

原状回復費用を抑えるためにベランダや換気扇の近くなどで喫煙するのは、トラブルに発展する恐れがあるため、おすすめできません。また、換気扇をつけている状態や窓を開けた状態でタバコを吸っていても、煙が室内に広がって意味がない可能性もあります。

原状回復費用を抑えるには、壁や床をこまめに掃除する、電子タバコに変えるといった方法が挙げられます。

ペットがつけた傷や臭い

ペットを飼育していると、床や壁で爪とぎをして傷をつけてしまったり、柱や扉をかじってしまったり、部屋にペットの臭いがしみついてしまうといったケースがあります。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、ペットがつけた傷や臭いは通常の使用の範囲を超えているため、原状回復費用は借主負担としています。

ペットの飼育によって発生する原状回復費用の負担を抑えるには、ペットのしつけをしっかりとする、爪をこまめに切る、カーペットを敷いておくといった方法があります。

原状回復において貸主の負担になるケース

退去時に原状回復費用が貸主の負担になるのは、経年劣化や借主の通常の使用によってできた損耗に関わるものです。借主が通常の住み方・暮らし方をしていても起こる損耗かどうかが、判断基準となります。

【貸主の負担になるものの例】

• 家具や家電の設置による床の凹み
• 日照による壁紙やフローリング、畳の変色
• 壁にポスターを飾ったことによる画鋲の跡

借主の原状回復にかかる費用相場

借主の原状回復にかかる費用相場は以下の通りです。

壁紙の貼り換え費用は1平米あたり1,000円～1,500円で廃材処分費などもかかり、6畳の部屋の壁と天井で4万円～5万円程度が目安です。キッチンや浴室、洗面所、トイレといった水回りのカビや水垢の除去は、1箇所あたり5,000円～2万5,000円程度が相場です。床に傷や凹みがある場合の補修費用は8,000円～3万円程度かかり、フローリングの張り替えが必要な場合は1畳あたり2万円～6万円が相場になります。

原状回復の借主負担を抑えるには？

原状回復の借主負担をできるだけ抑えるには、入居時の対応や入居中の暮らし方がポイントになります。

入居時に契約内容を確認する

入居時に特約に関して契約内容を確認することが大切です。特約でハウスクリーニング費用やエアコンのクリーニング費用、畳の表替え費用などが借主の負担と定められていると、退去時の部屋の状態に関わらず、原状回復費用が発生するためです。特約の内容を知っておくことで、想定外の負担が発生するのを防げます。

また、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに、原状回復の費用負担の原則についても理解しておきます。

さらにできれば、賃貸借契約を結ぶ前の段階で契約内容を確認し、こうした特約が付帯されている場合には、項目の除外や負担額の減額ができないか、貸主や管理会社に交渉してみましょう。

入居時の状態を写真に撮っておく

入居時の状態を写真に撮っておくこともポイントです。入居時に既にある傷や破損、汚れに関しては、退去時に原状回復を行う義務はありません。しかし、入居時の状態を記録に残しておかなければ、退去時に入居前からあった傷や汚れを修繕するための原状回復費用の負担を求められる可能性があります。

そこで、引き渡しを受けるときには、貸主や管理会社の立会いのもと、傷や破損、汚れの有無を確認し、写真や入居時チェックリストなどの書類にまとめて、双方が保管しておくことが望ましいです。貸主や管理会社の立会いが難しい場合には、入居後、傷や汚れなどがある箇所があれば、すぐに写真を撮って貸主や管理会社に報告を行います。

入居中の暮らし方を工夫する

借主の不注意や過失によってできた傷や汚れなどの原状回復費用は借主負担です。原状回復費用を抑えるには、汚れがついた場合には速やかに掃除をすることが大切です。特に水回りはカビや水垢が付着しないように、こまめにお手入れをするようにしましょう。

また、付帯設備が寿命などによって壊れた場合には速やかに貸主や管理会社に報告しましょう。

借主の原状回復費用が高すぎると感じたときは？

借主の負担する原状回復費用が高すぎると感じた場合には、独立行政法人国民生活センターや自治体が運営する消費生活センターなどに相談します。公正な立場に立つ専門の相談員から、解決に向けた助言をもらうことができます。状況によっては貸主や管理会社との交渉のサポートを受けることや、弁護士や他の相談窓口の紹介を受けることも可能です。

まとめ

借主の原状回復費用の負担を抑えるには、できる限り室内をきれいに保てるように掃除などのお手入れをこまめに行うことが大切です。また、入居時の状況を写真に残しておくなど、原状回復費用を巡るトラブルを避けるための対策も講じておきましょう。