原状回復費用が高すぎるときの原因と対処法

借りた物件を退去する際、原状回復費用が相場より高すぎると感じた人も少なくないのではないでしょうか。原状回復とは「入居時の状態に戻すこと」です。損したり汚れがひどかったりすると修繕箇所が多くなるため、費用が高額になります。

この記事では、原状回復費用が高額になる理由や費用を抑える方法について解説します。これから物件を借りるまたは退去を考えている人は、ぜひこの記事を参考にしてください。

原状回復費用が高すぎる理由

原状回復費用が相場より明らかに高い場合に考えられる理由として以下が考えられます。

• 消耗や破損した箇所が多い
• 汚れがひどい
• 原状回復義務の範囲外まで請求されている
• 指定業者が工事をしている

ここからは、原状回復費用が高すぎる理由について詳しく解説していきますので、当てはまる項目がないか確認しましょう。

消耗や破損した箇所が多い

通常の使用による消耗を超えるような傷などがある場合、原状回復工事の費用が高くなる傾向があります。また、飲食店のように人の出入りが多いと内部設備が必要となるため、間切りを設置したり、特殊な什器を設置したりと、大がかりな工事が必要になれば、原状回復工事の費用が高額になります。

居住用の場合、通常消耗や経年劣化によるものに関しては修理不要です。しかし、故意や過失による毀損の場合は居住用でも、借主負担で修理が必要となります。

一方、事業用のオフィスや店舗の場合は、基本的に経年劣化による消耗等も原状回復工事を行うケースが多いです。これは事業用の店舗物件や業種によって、原状回復工事の内容が異なるためです。

汚れがひどい

居住用の場合、全く掃除をせずに退去すると、原状回復工事の費用が高額になります。部屋が汚く、損傷がひどい場合には、部屋を元の状態に戻す大がかりな修繕工事やハウスクリーニングが必要になるためです。

借主には「原状回復義務」という、部屋のなかを入居時の状態に戻す義務が存在します。日焼けによる壁紙の変色、冷蔵庫裏の黒ずみなどの経年劣化に対する修繕義務はありませんが、スポンジで擦った程度では落ちないほどの油汚れを放置しているといった状態は修繕義務が発生します。

このような場合は、原状回復工事の費用が高額になってしまうため、日頃から部屋を綺麗に使い、退去時にも掃除を行ってから退去するとよいでしょう。また、事業用も同様に綺麗な状態にすることで、原状回復工事の費用を抑えることができます。特にタバコや煙による臭いや壁紙の黄ばみがある場合は費用が高くなりやすいため、注意が必要です。

原状回復義務の範囲外まで請求されている

居住用にもかかわらず経年劣化による損傷まで請求されている場合、原状回復工事の費用が高くなります。原状回復の義務が発生するのは「故意や過失等によって状態が損なわれた部分」となり、経年劣化による損傷は貸主が原状回復を行います。

しかし、契約書によっては特例により原状回復範囲を定めている場合もありますので、事前に契約書を確認しておくことが大切です。契約書に明確な定めがない場合や明らかに法外な工事内容は、悪質業者の可能性も考えられます。請求が妥当であるか支払い前に見積もり明細を精査しましょう。

指定業者が工事をしている

一般的に原状回復を行う工事業者は、貸主によって指定されていることが多いです。指定の業者が工事している場合、価格競争が起こりにくいため原状回復工事の費用が高額になります。

業者を指定する理由としては、貸主側が物件の不動産価値を維持するために、信頼できる業者に原状回復させるという目的があります。原状回復は貸主側が求める「元の状態」に戻すことであるため、指定外の業者と元の状態の認識が食い違うという問題が起こりかねません。そうなった場合、再度工事を行う可能性があり、更なる費用の出費が考えられます。

もし、指定された業者以外に依頼をしたい場合は、貸主に業者の変更は可能か相談したうえで依頼するようにしましょう。

原状回復費用を抑える方法

原状回復費用を抑える方法として、以下の3つをご紹介します。

• 複数の業者に見積もりを取る
• 業者に直接確認・交渉する
• 第三者や公的機関に相談する

原状回復費用が高すぎると思った際には見積もりを確認して、不要な工事費が含まれていないか確認する必要があります。ここからは原状回復費用を抑える方法について解説していきます。

複数の業者に見積もりを取る

相見積もりを取ることで、高すぎる原状回復費用を下げられることがあります。ただし、やり方を間違えてしまうと効果が出ません。

相見積もりを出す前に、「原状とは何か」の定義を考える必要があります。定義が曖昧だからこそ、不要な工事が見積もりに入ってしまいます。費用を抑えたい場合は「原状」の定義を明確にすることが大切です。

相見積もりは、「今の要件」を元にして複数業者の見積もりをもらうことになります。正しくない定義を元にして相見積もりを行っても効果が出ないため、過剰な工事が含まれていないか確認していく必要があります。

なお、注意点として貸主が業者を指定している場合は、相見積もりを取ったとしても、指定業者以外の見積もりは参考にされないケースもあるので注意しましょう。

業者に直接確認・交渉する

費用が高すぎる場合、貸主や業者と交渉することで値下げできます。交渉をするには事前に見積書を確認して、交渉材料を集めておく必要があります。

居住用の場合は、経年劣化や通常使用による消耗、共用部分となるビルのトイレなどの工事が見積もりに含まれていた場合は、減額が可能です。不明瞭な項目が含まれていれば、業者に直接確認しましょう。

あわせて費用の相場を知ることも大切です。業者や間取りなどによって変動しますが、目安として一部をご紹介します。

事業用物件は、買い取り交渉がおすすめです。撤去しなくてはいけない造作（店舗内の什器・備品）を貸主に買い取ってもらうことで費用削減につながります。借主が物件の価値を向上させていれば、次の入居者も見つかりやすくなり、貸主にとってもプラスになります。

公的機関や専門家に相談する

原状回復費用が高額になった場合、貸主と借主の間で交渉が難航する恐れがあります。費用の件に関して困った場合は、公的機関や専門家に相談しましょう。ここでは、原状回復費用に関する相談先をご紹介します。

• 消費生活センター
  商品やサービスについての相談だけではなく、高額な原状回復費用などの消費生活全般についても受け付けています。全国各地に相談窓口が設置されており、無償で解決に向けたアドバイスを受けることが可能です。事案によっては、弁護士などの専門家に引き継いでくれる場合もあります。
• 日本消費者協会
  消費生活センターと同じく消費生活全般について、電話での相談を受け付けています。無償で相談員から解決に向けたアドバイスや情報提供、あっせんを受けることができます。
• 日本賃貸住宅管理協会
  賃貸住宅市場の健全化のため、賃貸住宅に関するトラブルの相談を1人1回まで受け付けています。相談は書面（郵便、FAX、Webフォーム）から受け付けており、受付した順番に相談員から回答の電話（月～金 10:00～17:00）があります。メールでの回答はしていないため、電話番号の記載を忘れないようにしましょう。
• 弁護士
  公的機関に相談しても解決に至らなかった場合は、弁護士に相談しましょう。不動産トラブルに関する知見と実績のある弁護士であれば、解決に向けた相談が可能です。弁護士は問題解決のためのアドバイスだけではなく、借主の代理として交渉を行うことができます。

指定の工事業者以外を選べる？

原状回復の工事は、指定業者しかできないわけではありません。一部工事を任意の業者に依頼できるケースもあります。

基本的にグレードの高いビルは、指定業者以外の工事を認めてくれません。しかし中堅のビルは弱電配線やパーティションなどの工事を任意の業者に任せてくれるケースがあります。貸主によって許可してくれるか否かは変わるので、任意の業者に依頼したい場合は、退去時に貸主へ確認するとよいでしょう。

貸主が指定の業者以外に工事を依頼してもよいと許可してくれた際には、トラブルのない業者に依頼しましょう。そこで、原状回復の業者を選ぶ際のポイントを簡単に紹介します。

• 原状回復を理解しているか（確かな実績を持っているか）
• 許認可を持っている業者であるか

任意の業者に依頼する場合は、原状回復をしっかりと理解し、貸主の望む仕様に工事をしなければなりません。しかし、貸主の言いなりになるようであれば指定の業者と変わらないため注意が必要です。

まとめ

借主が退去するにあたり、消耗や破損した箇所が多い場合や、汚れがひどい場合は原状回復の費用が高額になりがちです。日頃の利用状態が退去時の費用に関わってくるので、使用した後は掃除するなど定期的に対処するようにしましょう。

見積書に本来は貸主が負担しなくてはならない費用が含まれている場合は、その分を減額できます。不明瞭な項目があれば、業者に直接確認することが重要です。しかし、場合によっては貸主や業者との交渉や相談で解決できないこともあるでしょう。その際には、消費生活センターなどの公的機関もしくは弁護士に相談するのがおすすめです。

原状回復費用が高すぎる場合は、交渉次第で減額できます。無理だと諦めずに、しっかりと見積もりが適切であるかを確認するのが重要です。