マンションの原状回復工事とは？費用の相場や修繕範囲を解説

賃貸マンションから退去する際に必要となる原状回復工事。工事内容は、マンションの規模や状態、契約書の取り決め、居住用か事業用かなどによっても異なるため、マンションを借りている方は詳細を理解しておくことが重要です。

そこで今回は、マンションの原状回復工事について解説。費用相場、起こりやすいトラブルと対策法、費用を抑えるための方法についてもご紹介しています。

マンションの原状回復義務

原状回復義務とは、借りている部屋の退去に際して発生する義務です。

具体的には、部屋を入居前と同じ状態に戻すために、汚破損した箇所のクリーニング・修復・交換などを実施します。

原状回復義務は、居住用・事業用にかかわらず発生しますが、原状回復の範囲・費用はそれぞれに異なります。

マンションの原状回復範囲

居住用賃貸マンションの原状回復範囲は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） 」で示されています。

具体的には「経年劣化など通常使用の範囲の損耗について、借主に原状回復はない」としています。

例えば、家具を設置したことで生じた床の凹み、 冷蔵庫・テレビの背部の電気掛け、フローリングの色落ちなどの原状回復は必要ありません。

一方、事業用途でマンションを借りた場合は、経年劣化など通常使用の範囲の損耗についても、原状回復しなければならないのが一般的です。

マンションの原状回復工事費用の相場

マンションの原状回復費用の相場は以下の通りです。

上記のうち、設備交換は費用相場が高い傾向です。そのため設備交換がある場合は、原状回復工事費用が高額となる可能性があります。

また、もともと使われていた壁紙の材質が上質であったり、追い焚き機能付きの給湯器を交換しなければならない場合も、原状回復工事費用が高くなることが考えられます。

この他、喫煙やペットの臭いが染み付いた場合、 特殊なクリーニングが必要となり、かかる費用が割高となります。

一方、設備交換などがなく、最低限の修復やクリーニングで済む場合には、原状回復工事費用を安く抑えることが期待できます。

マンションの原状回復で起こりやすいトラブルと対策

マンションに限らず、賃貸の原状回復はトラブルになりやすい部分です。

国民生活センターによれば、 賃貸に関する消費生活相談は年間3万件以上寄せられており、そのおよそ40%（年間1.3〜1.4万件）が原状回復に関する内容となっています。（※）

ここでは原状回復のトラブルを、以下2点に大別し、それぞれの対策方法をご紹介します。

• 原状回復義務の範囲
• 原状回復費用の金額

（※ 国民生活センター「住み始める時から、「いつか出ていく時」に備えておこう！－賃貸住宅の「原状回復」トラブルにご注意－」）

原状回復義務の範囲

原状回復義務の範囲については「契約書の記載にないエアコン清掃費用を請求された」「入居した時から不具合のあったシャワーヘッドの交換代を請求された」 などのトラブルが挙げられます。

居住用マンションにおいて、経年劣化など通常使用の範囲の損耗については、借主に原状回復はありません。しかし、契約書に特約が盛り込まれていて、通常使用の範囲についても原状回復を求められるケースがあるのです。

ただし「特約に合理的・客観的な理由がない」「借主が特約を認識しておらず、負担の意思も示していない」などの場合は、効力を争うことができます。

なお、すでにご紹介したように、事業用途で借りたマンションは、経年劣化など通常使用の範囲の損耗についても、原状回復しなければならないのが一般的です。

ただし、原状回復工事の見積もりはしっかり確認し「契約書に記載された範囲を超えた工事（グレードアップ 工事）ではないか」などをチェックしましょう。

居住用・事業用に限らず、契約書内で原状回復義務の範囲が明確に示されていない場合は、退去の際にトラブルになりやすいと考えられます。 そこで、契約締結前にオーナーあるいは不動産会社と、原状回復義務の範囲を細かく話し合い、契約書に盛り込むことが望ましいです。

原状回復費用の金額

原状回復費用の金額については「長年住んだ賃貸からの退去で、高額なクロス張替えの費用を請求された」 「高額なハウスクリーニング費用を請求された」などのトラブルが挙げられます。

このような場合は、まず工事見積書を確認し「相場よりも高額になっていないか」「不要な工事が含まれていないか」などをチェックし、詳細が書いていない場合は、 改めて問い合わせると良いでしょう。

特に事業用マンションの場合などは、原状回復の担当業者が指定されており、それによって費用が割高になるケースもあります。

この場合は、業者をこちらで手配することが可能か、相談しても良いでしょう。

マンションの原状回復費用を抑えるには

マンションの原状回復費用を抑えるポイントには、以下の4点があります。

• 日頃から汚れやキズをつけないよう注意する
• 複数の業者に見積もりを取る
• 業者に直接確認・交渉する
• 第三者や公的機関に相談する

日頃から汚れやキズをつけないよう注意する

部屋に汚れやキズが目立つと、余分な原状回復費用が発生する可能性があります。

日頃から丁寧に掃除をし、壁や床などに傷をつけないよう、丁寧に扱いましょう。

入居した段階で汚れや傷があった場合は、オーナーや不動産会社立ち会いのもとで確認したり、写真を撮って記録しておくのも良い方法です。

入居時の状態を記録する書類をもらえることも多いので、部屋に汚れや傷がある場合は、その旨をしっかり記載してください。

複数の業者に見積もりを取る

原状回復の工事業者が指定されており、その見積もり金額が高いと感じた場合は、 他の業者に見積もりを取りましょう。

指定業者の見積もりが他の業者よりも高額な場合は、業者の変更をオーナーに交渉することはできます。

ただし、変更を承諾する可能性はあまり高くありません。

業者に直接確認・交渉する

見積もり金額が高いと感じる場合は、業者に直接確認・交渉する方法もあります。確認・交渉すべきポイントは以下の通りです。

• 契約の範囲を超えた原状回復になっていないか
• グレードアップ（入居時よりも高品質な壁紙に張り替えるなど）の費用がかかっていないか
• 工事に共用部分が含まれないか　など

居住用賃貸マンションの場合は、経年劣化など通常使用の修繕費用が含まれていないか「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） 」を参考に、業者に確認しましょう。

事業用賃貸マンションの場合は、経年劣化など通常使用による損耗も原状回復しなければならない可能性が高いですが、相場よりも明らかに高額な場合は、合理的な理由はあるか、きちんと説明を受けましょう。

また、造作や設備を買い取ってもらえる場合は、その分、原状回復費用が減額する可能性もあります。

公的機関や専門家に相談する

高額請求で困った場合、オーナーや業者との話し合いがつかない場合などは、公共機関や専門家に相談することがおすすめです。

原状回復について相談できる公的機関や専門家には以下のようなものがあります。

まとめ

マンションの原状回復の範囲や費用は、居住用物件か事業用物件かによって大きく変わります。

居住用物件では経年劣化など通常使用による損耗を原状回復する必要はありません、事業用物件では通常使用による損耗も原状回復 するケースが多いです。

マンションの原状回復費用を抑えるためには、普段からこまめに掃除をしたり、傷や汚れをつけないように丁寧に扱うことが大前提となります。

その上で高額な見積もりを請求された場合は、 複数業者に見積もりをとって相場を確認した上で、業者やオーナーと直接交渉する方法があります。

解決が難しい場合は、第三者や公的機関に相談することが得策です。

（＊本記事は2023年6月中旬時点の情報を基に作成されました）