原状回復工事とは？全体の流れ・費用相場やトラブル回避のポイントを解説！

マンションを賃貸している場合、住居人が退去する際に必要な工程に、原状回復工事があります。
不動産管理会社やオーナー負担で行う工事もあれば、住居人が負担する工事もあるため、細かなルールや線引きが大切です。この記事では、原状回復工事とはどのような工事なのか具体的な内容や費用相場、全体の流れ、また原状回復工事におけるトラブルを回復するためのポイントを紹介します。
なお今回は、住居や商用として貸し出している管理会社や不動産会社オーナー向けの記事を想定しています。

原状回復工事とは

賃貸借契約が終了して部屋から退去する際、借りていた部屋を契約締結時の状態に戻す義務が生じますが、これを原状回復といい、そのための工事を原状回復工事といいます。

一例として借主側が設置した仕切りや機器類は、契約終了時に撤去するよう契約書に記すことが一般的です。

個人が賃貸借契約を結んだ場合、借主自身が設置した剥がせる壁紙や取り外せるフロアタイルなどは借主に原状回復の責任がありますが、フローリングの傷やクロスの汚れなどは賃貸人側の責任になることが多いでしょう。

現状回復や原状復帰との違い

原状回復と類似した原状復帰・原状復旧という言葉があったり、契約書には現状回復という漢字が用いられていることがありますが、それぞれどのような意味でどのような違いがあるのでしょうか。

まず、原状復帰や原状復旧は、どちらも元の状態に戻すという意味合いがあり、原状回復と同義であると考えて良いでしょう。これらの言葉は例えば、自然災害など被災した町を元に戻すというようなシーンで使われることが多く、あまり賃貸契約のシーンでは用いられません。

そして現状とは、現在の状態（今の状態）を意味する言葉で、今の状態に戻すという意味のない言葉になってしまいます。賃貸契約を交わす際は、特別な意味がある場合をのぞき誤字に気をつけましょう。

原状回復の費用を負担する人

建物の賃貸借において賃借人と賃貸人の間でよくトラブルになるのが、原状回復費用に関する内容です。主に争論になる「原状回復の範囲」や「原状回復費用の負担」について、最新の民法や国土交通省の示すガイドラインをもとに解説します。

入居者の原状回復義務

民法では、賃借人に対して退去時の原状回復義務を定めています。原状回復の範囲に関して参考になるのは、民法と国土交通省の示す「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。これらによると、原状回復の範囲は以下と理解できます。

• 賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損
• 通常の使用によって生じた賃借物の損耗や経年変化は除く

賃貸物件の経年変化による自然損耗や劣化に対しての修繕費用は、賃料に含まれるものとされ、賃借人が負担する原状回復費用には含まれません。

もともと民法には、原状回復義務についてあいまいな表現しかされておらず、多くのトラブルや裁判のもとになっていました。そこで2004年に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発行し、原状回復義務について上記の基準を示したのです。その後2020年の民法改正により、民法もガイドラインの考え方に沿う形となりました。

出典：
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
国土交通省「住宅の賃貸借契約に関連する民法改正の概要」

賃貸人が修繕費用を負担するケース

賃貸人が負担する原状回復費用の範囲は、主に経年劣化や通常の使用での損耗に対する修繕です。具体的に紹介します。

建物の構造上劣化したもの

建物の構造上、経年により劣化したものは賃貸人の負担です。例えば以下のようなものがあります。

• 自然現象によるフローリングや畳、壁の色落ちや日焼け
• 経年による網入りガラスの割れ
• 建物の経年劣化による雨漏り

日常生活で発生した損耗

人が通常の生活をしていて発生する損耗については、賃貸人の負担です。以下に例を挙げます。

• 家具を設置した床のへこみ、設置跡
• カレンダーなどの設置により空いた画びょうやピンの穴（下地ボードの張り替えがいらない程度の穴）
• テレビなど家電の裏の壁に発生した電気ヤケ（黒いシミ）
• ポスターなどを貼っていたことによる壁紙の変色
• 賃借人所有のエアコンを設置した際のビス穴
• 設備機器の寿命による故障

次の入居者確保のための原状回復

特に損耗がなく、以下のような次の入居者のために行う準備にかかる費用については、賃貸人負担です。

• 賃借人が紛失していない場合の鍵の交換
• 網戸や畳などの交換
• 賃借人により通常の清掃が行われていた場合のハウスクリーニング
• エアコンの洗浄
• フローリングのワックスがけ
• 室内の消毒

賃借人に修繕費用が発生するケース

原状回復費用として、賃借人の負担となる場合の具体例を紹介します。賃貸借契約書の際に賃借人と具体的に合意しておくことで、入居中に気を付けて生活してもらえるなどのメリットがあるでしょう。

用法違反による損耗

賃貸借契約の際に合意した用法の違反によって生じた損耗に対しては、賃借人の費用負担となります。例えば以下のような場合が該当します。

• ペットによる柱や壁のキズ、臭いの付着（共同住宅のペット飼育は一般的ではなく、賃借人の負担となる場合が多い。ペット飼育が禁止されている賃貸物件の場合は、用法違反に該当）
• 用法違反による設備の毀損

不注意による損耗

賃借人が注意を怠ったことで生じた損耗に対する修繕費用は、賃借人の過失や善管注意義務違反として、賃借人の負担です。以下に例を挙げます。

• 引っ越し作業などで生じたキズ
• 賃借人の不注意で雨が吹き込んだことによるフローリングの色落ち
• 鍵の紛失や破損による交換

手入れを怠って発生した損耗

日常の清掃や手入れを怠ったことで生じた損耗に対しては、賃借人の費用負担となります。例えば以下のような場合が該当します。

• 飲み物をこぼしたことによる床やカーペットのシミ
• 冷蔵庫下のサビを放置したことによる床の汚損
• 使用後の手入れ不足による台所のススや油汚れ
• 結露を拭き取らなかったことで拡大した壁のカビやシミ
• 戸建て賃貸住宅で草取りを適切に行っていなかった場合の庭の雑草
• 日常の清掃を怠った結果による風呂やトイレの水あか、カビ
• 日常の不適切な使用や管理による設備の毀損

通常使用で発生したとは言い難い損耗

通常の使用による損耗を超えていると判断できる場合は、修繕費用は賃借人の負担になります。以下に例を挙げます。

• 落書きなどの故意による壁の毀損
• タバコによる壁紙の変色や臭いの付着（喫煙が禁じられている賃貸物件の場合は、用法違反に該当）
• 壁などのビス穴で下地ボードの張り替えが必要なもの（重量物をかけるために開けた場合など）
• 設備にある照明器具用コンセントを使わず、天井に直接付けた場合の照明器具の跡

原状回復工事の内容と費用

原状回復工事にかかる費用はだいたい以下のようになりますが、これらはあくまでも目安であり業者によっては費用が大きく変動する場合もあります。

原状回復工事には多種多様な種類の工事が含まれており、その内容は借主退去時点の部屋の状態によって異なります。原状回復工事の一例として、以下のものがあげられます。

【原状回復工事の内容の例】

• ハウスクリーニング
• 壁や天井のクロス張り替え
• 床材やカーペットの張り替え
• 水回りのクリーニング
• 産業廃棄物の処理

原状回復工事は具体的にはどのようなことが行なわれ、費用はどれくらいかかるのでしょうか。
原状回復工事にかかった費用は、入居契約締結時に入居者が納めた敷金がその支払いに充てられますので、原状回復工事にかかる費用を把握しておくことで敷金設定の目安となり、契約終了後のトラブルを防ぐことにもつながります。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングとは住居全体を清掃する作業ですが、具体的には以下の作業が含まれます。

• 床にワックスがけをする
• 台所や洗面所の水アカを落とす
• 空調設備など備え付けの設備を清掃する
• 壁や天井のよごれをきれいにする

間取りごとのハウスクリーニング費用の目安は以下です。

同じ間取りでも、部屋が広くなるほどハウスクリーニングの費用は高くなります。
また基本的には、入居中よりも空室時のハウスクリーニングのほうが安くなる場合が多いでしょう。担当する清掃業者や依頼する時期、汚れの程度によっても費用は異なります。

かべや天井のクロス張り替え

壁や天井の傷みや汚れの具合によってはクロスを張り替える必要が出てきます。次の入居者を募ることを考えると、実施しておきたい作業の一つです。壁や天井が綺麗だと室内が明るく清潔感を演出できるため、印象も良くなります。

その場合の費用は壁や天井の材質によって異なりますが、１平方メートルあたり1,000円～1,500円が目安となります。

床材やカーペットの張り替え

家具などで損傷した部分だけ床材を張り替える場合は、10,000円前後が費用の相場です。
張り替える部分の大きさや、床材の種類によっても費用は異なります。フローリング全面を張り替える場合は、以下の価格が目安です。

水回りのクリーニング

キッチンや浴室などの水回りは、部屋の中でも特に汚れやすい場所です。

内見で入居候補者が最もチェックするのが水回りであると言っても過言ではありません。水回りのクリーニングは特に重点的に行なった方が次の入居者を募りやすいでしょう。

水回りだけ重点的にクリーニングしてもらう場合の費用相場を紹介します。

浴室とトイレなど、セットでクリーニングを依頼すると割引になる場合も多いです。水回りは3,000～4,000円程度のオプションで、「汚れ防止コート」や「除菌クリーニング」などがある場合もあります。長く清潔を保つためには効果的です。

産業廃棄物の処理

原状回復工事では木材や紙材、場合によっては金属などの廃材がでてきます。これらは産業廃棄物であり、法律に基づいて適切に処理する必要があります。

産業廃棄物の処理費用は、1立法メートルあたり10,000円～30,000円程度が相場です。

原状回復工事の全体の流れ

賃貸の借主の退去が決定してから原状回復工事が終るまでの流れを確認しておきましょう。

【原状回復工事の全体の流れ】

1. 退去時の立ち会い
2. 室内のチェック・入居者負担分確定
3. 業者の選択・問い合わせ
4. 打ち合わせ・現地調査
5. 見積もり
6. 契約を締結
7. 発注・着工
8. 工事完了・検査

原状回復工事に必要な時間の目安として、着工から工事完了までは一般的に1週間前後です。賃貸の規模や一般的な範囲を超えた大きな破損などがある場合には、長めに見積もっておくといいでしょう。

原状回復工事を行う時のポイント

原状回復工事を行うときは、以下の点を押さえておくとスムーズに進めることができるでしょう。

引っ越し繁忙期はスケジュールに注意する

3~4月やゴールデンウィークなどは引越し繁忙期であり、入居者の出入りが激しい時期です。そのため希望の指定日時に原状回復工事が行えない可能性があります。業者の確保ができず、部屋を原状回復できないと次の借主が見つかりにくく、オーナー様にとっても痛手となりえるでしょう。

こうした事態を避けるためにも、解約予告は6ヶ月前に行うよう契約書に明記するなどして、解約予告を含めたスケジュール管理が重要です。

不用品の処理方法を明確にする

原状回復工事の見積もりの際には、不用品や廃棄物の処理を自分で処理するのか、業者に依頼するのか明確にしておきましょう。産業廃棄物の処理の有無によって見積もり金額も大きく異なります。

自分たちで処理することで原状回復工事の費用を抑えることができます。前述した通り、法律に則って処理する必要があるため手間はかかってしまいます。

原状回復において入居者とのトラブルを避ける方法

原状回復に関して賃借人とのトラブルを防ぐためには、原状回復の内容について賃借人に納得してもらうことが重要です。賃貸借契約を結ぶときには、以下のことを意識すると賃借人の苦情を避けやすいでしょう。

記録を残しておく

原状回復の範囲をめぐるトラブルでは、入居時の物件の確認が不十分なことが原因の一つに挙げられます。

記憶だけでは双方が納得することは困難であるため、損耗の時期や箇所が共通認識できるよう、記録をしっかり残しておくことが重要です。記録の残し方として、以下の方法をおすすめします。

• 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」で示される「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」を、入居時の退去時の確認に活用する
• 記録の際は、写真を撮ったり平面図を使用したりして、ビジュアル的に分かりやすいよう工夫する
• 記録した用紙は、賃借人と賃貸人でそれぞれ1部ずつ保管する

客観的に判断しやすい記録があれば、仮にトラブルになったとしても解決に役立つでしょう。

契約書に特約を追記する

賃貸借契約においては、法規に違反しないものであれば、自由に特約を設けることができます。特約を追記し、契約時に合意していれば、賃借人に一般的な原状回復義務を超えた修繕費用を負担してもらうことが可能です。特約を設けることで、賃貸人は修繕費用を抑えられるメリットがありますが、賃借人が不満を持つ可能性もあります。退去時のトラブルを防ぐためには以下のことに留意しましょう。

• 初めの契約時に必ず特約について具体的に説明し、賃借人に十分な確認を得たうえで、合意を取る
• 特約について説明したことを記録に残しておく
• 特約事項を明記した書類を渡しておく

負担が発生する可能性があることを伝える

賃貸物件に関しては、設備の耐用年数を考慮して、年数が経つほど賃借人の修繕費用負担は軽減することが一般的です。例えば壁紙やカーペット、エアコンの耐用年数は6年、トイレや洗面台の給排水設備の耐用年数は15年となっています。

しかし耐用年数を超えているからといって、賃借人の修繕費用負担がゼロになるとは限りません。

耐用年数を超えていても、賃貸物件の設備として引き続き使用が可能な場合に、賃借人に責任が発生する損耗・汚損があった場合には、賃借人に修繕費用負担が発生する場合があります。

賃借人がそのことを理解していなかった場合は、耐用年数を理由に納得してもらえない可能性があるでしょう。そのため契約時に、あらかじめ「耐用年数を超えても、賃借人に修繕費用の負担が発生する場合がある」ということを伝えておくことが大切です。

敷金をやや高めに設定する

敷金は、賃借人の賃料滞納や過失による設備の破損などがあった場合に、その損害を担保するものとして、賃貸人が賃借人からあらかじめ預かっている金銭のことです。

保証金などの名目であっても、同じ目的のものであれば敷金といえます。原状回復費用の相場を踏まえて、契約時の敷金を高めに設定しておくことも、退去時のトラブルを防ぐために有効です。

退去時に賃借人に対し追加で修繕費用を請求しなくて済むため、貸借人が不満を持ちにくく、トラブルになる可能性が低くなるでしょう。ただし敷金は、賃貸借契約が終了して賃貸物件の返還がされた時点で、賃貸人に対する賃借人の債務を差し引いた分は、賃借人へ返還する義務があります。

「敷金はある程度戻ってくる」と考えている賃借人も少なくないため、原状回復にかかった修繕費用の明細は賃借人へ開示することが、トラブルを避けるコツです。

まとめ

原状回復工事のうちどこまでが賃貸人側の負担になるのか、原状回復工事の具体的な内容や発生する費用について解説しました。

原状回復工事は、状況に応じて費用負担などの義務の所在が、貸主もしくは借主にかかるため、どちらが負担するのかなどトラブルになりやすい工程です。

原状回復をめぐり入居者とのトラブルが発生するのを防ぐためにも、しっかりルールを設定し、事前に理解しておいてもらうことや、敷金を少し高めに設定しておくなどの工夫がおすすめです。