原状復帰工事とはどんな工事？原状回復との違いも解説

契約していた店舗やオフィスを引き払うときは、すべてを入居前の状態に戻す原状復帰工事が必要です。そこで本記事では、原状復帰工事の具体的な工事の内容や、工事を行うときの注意点について解説します。また、似たような言葉である原状回復との違いや費用を抑えるコツについても紹介しますので、原状復帰工事について知りたい方はぜひ参考にしてください。

原状復帰工事とはどんな工事？

まずは原状復帰工事について詳しく解説します。また原状回復との違いについても触れます。

原状復帰工事とは

原状復帰工事とは、テナントが退去する際に「入居したときの状況に戻す工事」のことです。テナントはオフィスや店舗、教室などさまざまな用途で利用されます。退去する際には、すべて入居したときのまっさらな状態に戻さなければなりません。原状復帰工事では、借主が使った設備や取り付けたものなどをすべて取り壊し撤去するだけでなく、内装の修復、ハウスクリーニングまで行います。

原状回復と原状復帰の違いは？

「原状回復」とは、マンションやオフィスなど、借りていた建物から退去するときに、「入居前の状況に戻すこと」です。借主は賃貸借契約が終了するときに、自己責任がある傷などに対して原状回復をする義務があります。具体的には入居する際に結んだ賃貸借契約をもとに、汚れや傷が付いた部分などを修復し、入居する以前の状態に戻します。

一方で「原状復帰」は、主に建設現場で使われることが多い言葉です。原状回復が「本来の状態に戻すこと」を表しているのに対し、原状復帰は「本来の状態に戻す行為自体」を指します。原状回復は契約に基づき本来の状態に戻す法律用語、原状復帰は本来の状態に戻す建築用語と覚えておくとよいでしょう。特にオフィスや店舗などは、引き払う際完全に元の状況に戻して返却することを求められます。そのため、取り壊しから修復までの一連の工事、すなわち原状復帰工事が必要になります。

なお「現状復帰工事」といわれることもありますが、これは例えば震災などで被災した家屋を被災前と同等の状態に戻す場合に使われる言葉で、意味が異なります。

ケルトン工事・内装解体との違い

原状復帰工事と同じような解体・撤去工事に、「スケルトン工事」や「内装解体」があります。オフィスやテナントなどの大規模な原状復帰が必要なケースで行われる工事です。

• スケルトン工事

梁（はり）や柱、壁や屋根以外をすべて取り壊す工事です。床や天井、配線などの設備も全部入居する前の状況にし、梁や柱の損壊がひどい場合は、撤去して新しいものと交換することがあります。大がかりな工事ですが、建て替えるよりはコストや日数を抑えられる点はメリットといえるでしょう。

• 内装解体

借主が入居中に設置した設備などを取り壊し、撤去することです。入居していたテナントやオフィスがこだわった内装や設備を取り入れていた場合は、その分解体や撤去するものも多くなるでしょう。

原状復帰工事の手順は？

原状復帰工事は、なるべく引き払う際のコストを削減したい借主と、できるだけ入居前のきれいな状況にしたい貸主がもめ事を起こさないよう、貸主・借主・施工業者の間で協議が必要です。では原状復帰工事は、どのような手順で行われるのでしょうか。順を追って解説します。

現状の把握

まずは借主と施工業者とで、現地調査して状況を確かめます。契約書や図面を見て、借主サイドから見た最低限の原状復帰を設定し、作業の内容をきちんと整理します。原状復帰工事は大規模な工事になるため、対策が不十分だと貸主との間でトラブルにも発展しかねません。特にビルの内部などで行う工事は、騒音問題や振動の大きさなどでもめないためにも、しっかりと作業内容を説明する必要があります。

見積もりおよび工事契約

現地調査で状況を確認できたら、調査内容に基づき施工業者が見積もりを作成します。いくつかの業者に見積もりを作成してもらい、工事期間や内容、予算を比較検討するとよいでしょう。納得のいく業者が見つかれば、依頼します。
契約するときは、トラブルを防ぐためにも工事内容や期間などをしっかりと確かめておくことが重要です。また具体的な工事日程の調整を行うときは、施工業者と貸主で行うとスムーズに進みます。

施工スタート

まずは周囲への配慮のため、養生の設置から始めます。近隣へのあいさつを行っておくと、作業中の印象も変わってくるでしょう。施工業者によって対応はさまざまですが、あいさつまわりをしてくれるか確認しておくと安心です。準備を済ませたらいよいよ施工スタートです。原状復帰工事では、内装の解体から撤去作業、クリーニングなどの修復まで一通り行います。

施工完了

工事が完了したら貸主が立ち会い検査を行い、問題がなければ施工完了です。一般的に原状復帰工事の期間は約2～3週間かかるケースが多く、大規模なビルなどの工事の場合は、1～2ヶ月ほどかかってしまうこともあります。施工業者に依頼するときは、引き渡し期日に間に合うように余裕を持って進めるとよいでしょう。

原状復帰工事の注意点

原状復帰工事では、貸主と借主の間で修復費用などをめぐってトラブルが起こることがあります。トラブルの原因や回避するためにできる対策を見ていきましょう。

費用の負担義務を明確にする

トラブルの原因の一つに、退去時に借主がどのくらい費用を負担するのかをはっきりとさせていないことが挙げられます。トラブルを防ぐためにも、契約する際は退去時の双方の負担義務を賃貸借契約書にきちんと明記し、借主に説明しておくことが重要です。また入居前の状況を写真などに撮って、記録しておくのもよいでしょう。

トラブルを防ぐための手段として、国土交通省が原状回復に関してのガイドラインを定めているので確認していきましょう。

国土交通省の「原状回復ガイドライン」とは

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは、1998年に国土交通省が賃貸借契約の原状回復をめぐるトラブルを事前に防ぐため、費用負担に関しての考え方をまとめています。ガイドラインは法律で定められたものではありませんが、裁判などでも活用されているためかなり有効な基準といえるでしょう。ガイドラインでは、通常の生活をする際に経年変化によってできた傷や汚れなどの修復費用は、借主が払うのではなく賃料に含まれるとしています。

こうしたことを踏まえ賃貸契約書などでは、貸主・借主間で負担する内容を確かめておきましょう。

ガイドラインに示されている負担区分の一例を紹介します。

	貸主負担	借主負担
クロス（天井・壁など）	・テレビや冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ） ・壁に貼ったポスターや絵の跡 ・画鋲（びょう）やピンのくぼみや穴（下地ボードの張り替えが不要な程度）	・日頃の手入れをしなかった際の台所の油汚れ ・結露を放置した際にできたカビやシミ ・タバコによるヤニや変色 ・落書きなどの汚れ
床	・フローリングのワックスがけ（新しい入居者のため） ・畳の表替え（新しい入居者のため） ・家具などを置いたことによるへこみや跡 ・経年変化による畳の変色、フローリングの色あせ	・飲み物をこぼした際のシミや汚れ ・サビをケアしなかったためできた冷蔵庫のサビ跡 ・引っ越し作業などで付いた傷 ・入居者の不手際によるフローリングの色あせ
建具・襖（ふすま）・柱など	・網戸の張り替え（新しい入居者のため） ・地震によって生じたガラスの毀損	・ペットが付けた柱などの傷や臭い ・落書きによって付いた汚れ
設備・その他	・ハウスクリーニング ・浴槽や風呂釜などの取り替え（新しい入居者のため） ・鍵の取り替え（紛失や破損は除く） ・耐久年数超過による設備機器の故障や使用不可	・手入れや清掃不足による汚れ ・鍵の破損や紛失による取り替え ・日常の間違った取り扱いで起こった設備の故障や破損

貸主が求めている工事内容をしっかりと把握しておく

前述した通り、原状復帰という意味で貸主側が「スケルトン工事」や「内装解体」の作業を求めている場合があります。現場の状況を参考にどれくらいの作業が必要なのか、貸主が求める工事内容を借主と合意しておくことが大切です。原状回復の程度を曖昧にするとトラブルになりかねません。現場調査の段階から工事内容を把握し、ガイドラインも参考にしつつ、双方が納得できる現状復帰工事を行いましょう。

原状復帰工事の相場は？費用を抑えるコツ

実際に原状復帰工事にはどれくらいのコストがかかるのか気になる方も多いでしょう。工事費用の相場や費用を抑えるコツについて紹介します。

原状復帰工事にかかる費用

原状復帰工事の相場は、オフィスの大きさやビルの状況によって違ってきます。小～中規模オフィスだと、坪単価は約2～5万円。大規模なオフィスの場合は、坪単価約5～10万円が相場です。あくまでも相場の金額になりますので、おおよその目安としてとらえておくとよいでしょう。またオフィスによってこだわった内装や、大がかりな改造を加えている場合はコストが高くなることがあります。

費用を抑えるポイント

相場よりも費用が高くなってしまう原因の一つが原状復帰工事に対する「知識不足」です。知識が不足していると業者から提示された見積書に対して、価格が妥当かどうか判断できません。そのため不要な工事が含まれていても気付かずに、相場よりも高いコストを請求されるケースが発生してしまいます。

コストを抑えるためには、まず必要な工事の程度をはっきりと決めておくことです。業者がしっかりと現場を調査せずに作成した見積もりは、曖昧な部分が多く相場よりコストが高くなりがちです。例えば一部だけの修復で済むはずの部分を全体的に修復する予定になっているなどの可能性があります。こういった場合は、専門家の意見を取り入れた工事範囲の確定や業者に現地調査を行ってもらい、再度見積もりを作成してもらうなどの方法を採るとよいでしょう。

まとめ

原状復帰工事は、オフィスや店舗などを引き払う際に必要な工事です。貸主と借主の間でトラブルにならないよう、原状復帰工事の程度や費用の負担について契約の際にしっかりと確かめておきましょう。ガイドラインなどを参考に、双方納得のいく工事内容にすることが大事です。場合によっては大がかりな工事になることもありますが、建築などの知識を身に付けることでコストを抑えられるでしょう。